zabika.ru 1 2 3 ... 13 14

Глава 1. Характеристика недвижимого имущества по гражданскому законодательству Российской Федерации

1.1.Недвижимое имущество как объект гражданских прав


Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) посвящает объектам гражданских прав специальный подраздел, состоящий из трех глав: «Общие положения»; «Ценные бумаги»; «Нематериальные блага и их защита». В научной литературе под объектами гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правоотношения 1.

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст. 128 ГК РФ).

Статья 128 ГК РФ закрепляет услуги в качестве объекта гражданских прав, т.е. работы и услуги составляют самостоятельную группу объектов гражданских прав. По общему правилу услуга не имеет вещественного результата и этим кардинально отличается от другого объекта гражданских прав - работы.

Объектами гражданских прав признаются и обязательственные имущественные права или, имущественные права, имеющие невещный характер.

Самостоятельную группу объектов гражданских прав составляют исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). К результатам интеллектуальной деятельности относятся объекты авторского права, произведения науки, литературы и искусства, являющиеся результатом творческой деятельности. Объектами смежных прав являются фонограммы исполнений, постановок, передач организаций эфирного или кабельного вещания. К числу объектов гражданских прав относятся и такие результаты интеллектуальной деятельности, охраняемые патентным законодательством, как изобретения, полезные модели и промышленные образцы.


К нематериальным благам как объектам гражданских прав относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права.

Среди объектов гражданских прав особое место занимают вещи - материальные объекты внешнего мира, имеющие стоимостную оценку. Вещь в юридическом понимании - это совсем не то же самое, что в обыденном сознании ассоциируется с этим понятием. Вещами в гражданско-правовом смысле признаются не только предметы, но и деньги, ценные бумаги, а также такие сложные комплексы, как промышленные сооружения, железные дороги, трубопроводы и т.п.

Вещи подразделяются на делимые и неделимые. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 ГК РФ). Невозможен раздел в натуре, например, однокомнатной квартиры. Пленум Верховного Суда РФ в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 №1, от 25.10.1996 №10, от 06.02.2007 №8)1 разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Вещи подразделяются на простые и сложные. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). К числу сложных вещей относится имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).


Вещи подразделяются на главные и принадлежности. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками может рассматриваться в качестве главной вещи и принадлежности.

Вещи делятся на потребляемые и непотребляемые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками.

Наиболее важным является деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). Недвижимость традиционно является одним из самых ценных экономических объектов.

Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, определяющие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей1.

В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие «недвижимость». ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так, в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью2.


Понятие недвижимости после достаточно длительного формального отсутствия вернулось в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. Впервые этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно, оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости вводить само понятие.

Хотя советское гражданское право не давало легального понятия недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Даже при отсутствии права собственности на земельные участки для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» были теми заменителями термина «недвижимость», которыми приходилось оперировать.

После распада СССР развитие рынка недвижимости в РФ в течение длительного времени тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стала часть первая Гражданского кодекса РФ1, который дал общую характеристику недвижимости. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для дореволюционного российского права критерий физических, природных свойств вещи, или, другими словами, критерий прочности связи с землей. Кроме того, ГК РФ указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.


Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего надо было принять специальное законодательство. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 и других правовых актов, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью, а правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы достаточно четко и определенно.

Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот. В целом, нормативные акты, принятые в период с 1990 г. по настоящее время, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас абсолютно уверенно можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.



<< предыдущая страница   следующая страница >>