zabika.ru 1 2 ... 6 7

Раздел 4.Оценка недвижимости для целей налогообложения и иных целей в зарубежных странах

ГЛАВА 20. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ СОЦИАЛЬНО_ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
20.1. Рынок недвижимости и его роль в оценке объектов недвижимости

Недвижимое имущество может сыграть значительную роль в экономике страны в том случае, если существует эффективный рынок для сделок с недвижимым имуществом и связанных с ним финансовых услуг. Это требует должной юридической и административной структуры, соответственных навыков, включая оценку и менеджмент недвижимого имущества, а также достоверную информацию о недвижимости.

В рынке недвижимости можно выделить следующие наиболее значительные сегменты.

Рынок земли. При любой экономической деятельности человека требуются земля и строения. Для того чтобы экономика функционировала вообще, необходим механизм, с помощью которого земельные ресурсы страны могут быть распределены и перераспределены различным сторонам для разного использования. В течение многих сотен лет таким механизмом перераспределения был рынок земли. В большинстве стран это один из самых активных и наиболее сложных рынков в мире.

обеспечивает мобильность рабочей силы, так как люди свободно покупают, продают или арендуют дома, переезжая поближе к месту своей работы. Люди выбирают дом, не только ис­ходя из географических условий и материальных нужд, но также и из собственных финансовых возможностей.

Рынок коммерческой и промышленной недвижимости обеспечивает деловым людям возможность вкладывать капитал в строительство зданий и других сооружений, необходимых для удовлетворения их широких потребностей (магазины, офисы, складские помещения, предприятия тяжелой и легкой промышленности). Рынок способствует поддержанию финансовой устойчивости, позволяя предприятию взять кредит под залог имущества, для увеличения рабочего капитала; обеспечивает основу налогообло­жения в стране (большую часть налогов, взимаемых местными властями, составляют налоги на землю и недвижимость). Рынок сельскохозяйственных земель позволяет крестьянским хозяйствам реагировать на изменения экономических условий. Преуспевающие фермеры могут расширять свои хозяйства за счет покупки или аренды больших земельных угодий. Ипотечный кредит позволяет фермерам, которые являются и собственника­ми земли, обеспечивать заем своим основным имуществом — землей.


Успех и неудача в сельскохозяйственном производстве — не единственные причины, по которым происходят сделки на рынке сельскохозяйственных земель. Фермеры уходят на пенсию, умирают или просто прекращают заниматься сельским хозяйством по каким-либо личным причинам.

Рынок является важным механизмом, который обеспечивает возможность сельскохозяйственной структуре откликаться на изменения.

Инвестиционный рынок существует для любого вида недвижимости. Цель инвестора, в качестве которого могут выступать и собственники или строители производственных помещений, ма­газинов, офисов, ферм, состоит в том, чтобы инвестировать сред­ства непосредственно в землю и строения в обмен на ренту, а не заниматься такими видами вложений, как акции и облигации.

Исследование рынка недвижимости — вид деятельности с целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке не­движимости.

Предметами исследования являются: ценовая ситуация; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка; ликвидность объектов; доступность объектов; эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Информацию о состоянии рынка и стоимости земельных участков кроме участников торговых сделок и экспертов по оценке земельных участков, в частности, запрашивают:


  • сотрудники органов местного самоуправления, которым длявыполнения задач городского планирования необходимы данныео рыночной стоимости участков и которые в результате планирования и реализации перераспределения земель оказывают реша­ющее влияние на потенциальное предложение на рынке земель­ных участков;

  • представители законодательной власти, наблюдающие за последствиями законодательного регулирования;

  • специалисты финансовых и налоговых органов для налоговойоценки;
  • сотрудники органов регионального и отраслевого планирования для принятия оптимальных решений по планированию;


  • маклеры по купле-продаже недвижимого имущества, а такжеспециалисты кредитных учреждений для своих профессиональных и специальных задач.

20.2. Цели и задачи оценки недвижимости

В странах мира осуществляются транзакции с объектами недвижимости (продажа и ипотека), оказывающие огромное воздействие на экономическое развитие каждой такой страны и определяющие размер притока капитала в экономическую систему. Работа этой системы, реализация имущественных прав и их юридическая защита, помимо общих экономических и социальных условий, за­висят и от рыночной стоимости земли и иной недвижимости.

Так, в Великобритании считают, что без оценки недвижимости невозможны:

  • покупка, продажа и сдача в аренду;

  • тарификация (ежегодный налог на недвижимое имущество);

  • оценка недвижимости в системе оциально-экономических отношений

  • исчисление налога: на наследство и дарение, на имущество,передачу собственности, на доходы от прироста капитала;

  • продажа земли государственными властями;

•— финансовая отчетность центральным и местным властям; — удовлетворение претензий при принудительном отчуждении имущества, а также в результате действий, наносящих ущерб, вы-•, званный работой коммунальных служб (суверенное право государства отчуждать частную собственность);

— регламентирование права передвижения по чужой земле исервитутов;

— составление финансовых отчетов, объявлений о новом выпуске акций, выпуск акций, ежегодных отчетов, слияний и приобретений и т. д.;

— административные услуги;

  • аренда имущества, пересмотр арендных договоров, обновлние и передача аренды;

  • переход арендованной земли в собственность;

  • залог недвижимости и других займов под залог;

  • исследования развития и обоснованности проектов.

В США также признают, что оценка рыночной стоимости необходима при принятии решений относительно недвижимости.


1.Рыночная стоимость служит критерием для обеих сторон в процессе сделок по купле-продаже.

2. Рыночная стоимость также важна при аренде недви­жимости (рента обычно представляет собой процент от рыночной стоимости.)

3. Оценка стоимости также нужна для определения базовой стоимости для обмена с отсрочкой налогов, а также минимальной цены на аукционах недвижимости.

4. Результаты оценки рыночной стоимости помогают и в групповых переговорах. Например, в решении проблемы раздела недвижимости, состоящей из нескольких земельных участков и при наличии нескольких наследников, между которыми эту не­движимость необходимо разделить на пропорциональной основе. В такой ситуации часто предпочтительнее разделить недвижимость между индивидуальными наследниками, а не продавать ее с последующим распределением доходов. Без объективной стоимостной оценки некоторые наследники могут считать, что они получили меньшие доли недвижимости, что может вызвать дальнейшие судебные процессы. Это также касается реорганизации биз­неса, корпоративных слияний, выпуска новых акций корпораци­ей или трестом, а также корпоративного банкротства.

Собственность — это гарантия кредитору недвижимости. Кредитор хочет иметь гарантию того, что наиболее вероятная продажная цена недвижимости выше суммы ссуды.

Аналогично этому действия по реализации прав государства на принудительное отчуждение частной собственности для общественных целей и использование в общественных интересах со справедливой компенсацией постоянно требуют оценки рыноч­ной стоимости.

Если недвижимость полностью принудительно отчуждается, владелец должен получить справедливую компенсацию, по меньшей мере, равную рыночной стоимости недвижимости. Если забирается только часть недвижимости, владелец обычно имеет право на компенсацию, равную рыночной стоимости части недви-зримости плюс стоимость ущерба, наносимого оставшейся части яедвижимости. Часто власти, осуществляющие отчуждение, и владелец получают отдельные оценки рыночной стоимости как основы для определения справедливой компенсации. Если эта проблема не решается путем переговоров, ею занимается суд.


5. Для определения наилучшего способа использования недвижимости необходима оценка наилучшего и наиболее эффективного использования. Одним из методов, используемых при этом, является нахождение того вида использования, который обеспечивает наибольшую текущую стоимость. Этот анализ очень похож на рыночный анализ и анализ осуществимости (оправданности). И он должен предшествовать принятию любых ре­шений, касающихся развития и реконструкции недвижимости.

6. Ошибка в оценке рыночной стоимости, сделанная • оценщиком, оказывает непосредственное влияние на величину на­логовых сборов на недвижимость.

При всем разнообразии законов и постановлений организация налогообложения недвижимости разных стран представляет собой в определенном смысле структуру, функции которой — уста­новление ставки налога, определение налоговой базы и взимание налога. В пределах этой структуры есть ясное и четкое разграничение ответственности за оценку имущества, за определение общей суммы поимущественного налога, которая должна быть собрана, за подсчет суммы поимущественного налога, который дол­жен быть уплачен с отдельного объекта недвижимости, и за непо­средственно сбор налога.

Функции оценки налогооблагаемой стоимости и соответствен­но деятельность налоговых оценщиков являются неотъемлемыми частями структуры налогообложения недвижимости. Чтобы представить себе организацию системы налоговой оценки недвижимости, прежде всего надо понять взаимосвязь между рыноч­ной стоимостью, налогооблагаемой стоимостью, общей суммой взимаемого налога и налоговой ставкой.

Оценка стоимости имущества, определенная специалистом по оценке (оценщиком), представляет собой заключение этого специалиста по поводу полной рыночной стоимости на конкретную дату оценки. Обязанность налоговых оценщиков и заключается в определении рыночной стоимости каждого объекта недвижимости, находящегося в их юрисдикции.

Термин «налогооблагаемая стоимость» (стоимость для налогообложения) может употребляться в отношении отдельного объекта недвижимости, всех объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного налогового ведомства, или группы объектов недвижимости.


В основе налогооблагаемой стоимости имущества обычно лежит величина оцененной стоимости. Между рыночной и налогооблагаемой стоимостями существует различие, если последняя составляет лишь часть рыночной стоимости. В соответствии с этим налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости должна представлять собой либо его полную рыночную (в денежном вы­ражении) стоимость, либо определенный процент от такой стои­мости. Обычно этот вопрос решается соответствующими консти­туционными или законодательными положениями.

Общая сумма поимущественного налога (налоговый сбор) представляет собой сумму денег, которая должна быть получена в результате налогообложения объектов недвижимости и которая должна поступить в бюджет либо местной власти, либо налогово округа. Эта сумма (а она может быть выше или ниже, чем в предшествующий год) определяется специалистом или группой специалистов, работающих в местной администрации и отвечаю­щих за составление бюджета.

В некоторых странах налогом облагаются и земля, и все, что на построено; в других — только земля. Облагаемая налогом стоимость может быть рыночной стоимостью (наивысшей ценой, за, которую имущество можно продать на «открытом» рынке в условиях конкуренции) или суммой годовой арендной платы. -Соединенные Штаты Америки и Канада имеют единый поимущественный налог, и налоговая база представляет собой рыночную стоимость земли со всеми сооружениями, которые на ней на-• водятся. Великобритания взимает единый поимущественный налог, базой которого служит сумма годовой арендной платы за зем­лю и сооружения. Во Франции есть три различных поимущественных налога, величина которых определяется суммой годовой арендной платы.

В Дании существует земельный налог, основанный на рыночной стоимости земли, и к нему прибавляется налог, базой которого является рыночная стоимость сооружений, используемых для коммерческих и административных целей. Япония в качестве налого­вой базы использует рыночную стоимость и облагает налогом как землю, так и все, что на ней построено.


Некоторые страны вместо стоимости в качестве налоговой базы используют площадь земли или сооружений в квадратных метрах и затем взимают налог в виде некоторой суммы за каждый квадратный метр в зависимости от типа недвижимости. В Нидерландах для использования в качестве налоговой базы муни­ципалитетам предоставлен выбор либо площади, либо рыночной стоимости, хотя в большинстве случаев используется рыночная стоимость.

В Южно-Африканской Республике налогом облагается только рыночная стоимость земли (без сооружений); но когда земля освоена, ее владельцы, которым в соответствии с зонированием предоставляется возможность более интенсивной эксплуатации данного участка, платят «взнос на развитие» за пользование коммунальными услугами. В Аргентине существует налог на стоимость земли, сумма которого определяется потенциальной продуктивностью сельскохозяйственных угодий. На Тайване (Китай) приняты три поимущественных налога: налог со строения; налог на землю по ее текущей рыночной стоимости; дополнительный земельный налог, взимаемый в случае, когда земля продается по завы­шенной цене. В Израиле в качестве налоговой базы используется как рыночная стоимость, так и сумма арендной платы. Кроме собственно поимущественного налога, в Израиле существует налог на благоустройство земли, налог на земельные участки повышенной стоимости и регистрационный сбор за землю. Существуют разные точки зрения на то, какая налоговая база является наилучшей — годовая арендная плата или рыночная сто­имость; земля и сооружения или только земля. Выбор между годо­вой арендной платой и рыночной стоимостью, возможно, и не дает большой разницы. Ключевым моментом при выборе является доступность рыночной информации — об арендной плате или о ценах продаж. Однако когда налоговой базой является сумма го­довой арендной платы, она не включает в себя стоимость будущих разработок, и неосвоенная земля в этом случае обычно не облагается налогом. Поэтому рыночная стоимость является наилучшей налоговой базой в тех странах, где широко распространена скуп­ка городских земель для спекулятивных целей (например во мно­гих развивающихся странах). Изменение налоговой базы является широкомасштабной задачей, однако, такие реформы налогового законодательства недавно были осуществлены в Индонезии и Португалии, где налоговая база была изменена с суммы годовой арендной платы на рыночную стоимость имущества. Все это может приводить К сужению налоговой базы.

ГЛАВА 21. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В ИСПАНИИ

Кадастровую оценку в Испании необходимо рассматривать в рамках кадастра, представляющего собой: а) орган в рамках государственной администрации со своей организационной структурой, функциями и обрабатываемыми данными, б) банк данных, сформированный как система информации о территории, обес­печивающая возможность проводить действия по оценке. '

Объекты данной оценки — недвижимое имущество — определены и классифицированы в зависимости от технических и фискальных особенностей, связанных с делением имущества на городское и сельское. Права на недвижимое имущество являются характеристикой, которую необходимо принимать во внимание при выборе методов, процессов и правил оценки.

Одной из основных функций кадастра Испании в настоящее время является обеспечение единого порядка оценки недвижимости во всех муниципалитетах таким образом, чтобы кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла согласно действующему законодательству приблизительно 50% его рыночной стоимости. В связи с этим ежегодно в различных муниципалитетах проводится важная работа по пересмотру кадастровой стоимости, которая включает в себя ряд технических и административных процессов:


  • исследование рынка недвижимости каждого муниципалитета;

  • анализ градостроительного решения; присуждение базовой стоимости земли каждой улице или зоне;

оценка всех кадастровых единиц муниципалитета и последующее оповещение каждого собственника.

Конституция Испании признает неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам. Согласно Гражданскому кодексу собственность есть право обладать и располагать вещью без ограничений, если иное не установлено законом.

Основная суть права собственности заключается в возможности использовать, наслаждаться, потреблять и распоряжаться вещью — объектом владения. Тем не менее ограничения возможности использовать и распоряжаться определено законами, имеющими различное содержание: урбанистическими, о защите на­родного достояния, о сервитутах общего пользования, об охране окружающей среды, об использовании природных богатств и т. д. Собственность гражданина может быть экспроприирована. Однако это не означает отрицание права на частную собственность, а лишь свидетельствует о возможности лишения права собствен­ности вследствие возникновения более важных общественных потребностей. У собственника появляется право на получение компенсации, соразмерной стоимости имущества, или же другие права, которых был лишен владелец в принудительном порядке.


Таким образом, недвижимое имущество как объект собственности подчиняется ограничениям, касающимся пользования и распоряжения им. В связи с этим экономический потенциал, неизбежно заключающийся в правах, которыми обладают владельцы, Должен быть непосредственным и реальным объектом оценки, с помощью которой он и определяется. Другими словами, для определения стоимости объекта должны оцениваться не его характеристики, а права, существующие относительно данного объекта. Методы, процедуры и правила оценки должны использоваться с учетом средств, позволяющих принимать во внимание обременения и ограничения прав, присущие каждой единице собственности.

Записи о правах на землю и недвижимость составляют основу государственной земельной информационной системы, которая содержит следующие сведения:


  • данные об объектах недвижимости;

  • материалы об оценке и продаже земли;

  • положения о разделении на территориальные зоны;

  • планы разбивки на участки;

  • топографические данные;

  • данные об учете населения, о растительности и животном мире;

  • материалы, характеризующие наличие коммунальных услуг (вода, электричество и т. п.).

Учитывая, что система регистрации Торренса обеспечивает неоспоримость прав на землю и недвижимость, финансовые учреждения пользуются свидетельствами о праве собственности в качестве имущественного обеспечения ссуд.

Любое уполномоченное правительственное ведомство может пользоваться базой данных об объектах недвижимости из любой точки штата Новый Южный Уэльс при условии, что оно имеет разрешение на доступ к земельно-информационной системе. Мгновенный доступ правительственных учреждений к таким ценным данным является особенно важным.

Создание объединенной земельно-информационной системы штата позволило свести издержки по земельным операциям к минимуму, поскольку организационные аспекты системы несложны, а ее достоверность гарантируется государством. При этом любые операции, связанные с землей, имеют юридическую силу лишь после регистрации и внесения надлежащей записи в Реестр объектов недвижимости.


Гибкость австралийской системы Торренса является сама по себе преимуществом, так как она служит основой для банка всех относящихся к земле данных, которые могут быть подсоединены к ней в легкодоступном формате, чтобы иметь возможность предоставдять сведения по любому вопросу землевладения и землепользования в «универсальных» информационных пунктах. Муниципаль­ные и правительственные системы налогообложения могут быть также подсоединены к ней для получения ценной информации.

Опыт работ земельных служб в Австралии показал, что в целях повышения эффективности использования и охраны земель действия, связанные с регистрацией земельных участков и другого недвижимого имущества, с земельным кадастром, оценкой земель, землеустройством и ведением единой земельно-информационной системы, должны быть сосредоточены в одном государственном ведомстве (предприятии). Это позволяет повысить эф­фективность управления земельными ресурсами в целом.

Одной из целей оценки объекта недвижимости является определение его рыночной стоимости. Для ее получения наиболее часто используются: метод капитализации дохода (доходный метод), применяемый к имуществу, приносящему доход; метод сравне­ния продаж и затратный метод, применяемый для оценки строений, расположенных на земельном участке. Для оценки земли в этом случае используется метод остатка.

Метод сравнения продаж начинается с изучения рынка, заключающегося в сборе информации как о стоимостях/ценах предлагаемой недвижимости, так о ее характеристиках, которые являются теми элементами, на основании которых она будет куплена. Такими характеристиками оцениваемой единицы недвижимости или недвижимости в целом являются: площадь, вид использования, местонахождение, число комнат или помещений, дата строительства, качество строения и т. д.

Затратный метод. Зная величину затрат на строительство, получаемую при суммировании затрат на возведение различных элементов здания, вычитают из этих затрат физический и моральный износ (вследствие старения и других аспектов) и получают окончательную стоимость всего здания, применительно к застроенной поверхности.


Метод остатка. Из цены продажи объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, дачи и т. д.), полученной в результате изучения рынка, вычитают стоимость строения (определяемую затратным методом), а также прибыль и прочие затраты, сопровождающие процессы строительства и реализации построенных объектов. Полученный результат является стоимостью земельного уча­стка.

Поскольку прочие затраты составляют приблизительно 35% от общей стоимости строительства, то

Стоимость земельного участка = Стоимость объекта недвижимости / 1,4 Стоимость строения.

Доходный метод наглядно можно представить следующей фор-глой

Стоимость = Доход / Процентная ставка.

Данная формула значительно усложняется в случае необходимости принимать во внимание такие параметры, как изменение дохода и процентной ставки, срок владения, инфляция и т. д.

При кадастровой оценке применяются все названные методы.

Кадастровая оценка является административной, ее особенности таковы:


  • регулируется административными нормативами;

  • проводится в фискальных целях, так как ее результат является базой налогообложения (налог на недвижимое имущество), и служит также показателем для других налогов испанской системы налогообложения;

  • обладает критериями кадастровой стоимости, которые присущи другим видам стоимости:

  • объективность, достигается с помощью процедуры, гарантирующей равноправие всех граждан;

  • справедливость, достигается в результате обеспечения гарантии скоординированного равноценного распределения стоимостей на всей территории государства;

— связь с рынком недвижимости (кадастровая оценка, будучи одной из оценок недвижимости, имеет отношение к рынку недвижимости) .

Поскольку кадастровая оценка является массовой, в ходе ее проведения должны быть предусмотрены приемы, обеспечиваю­щие учет гомогенности территории и автоматизацию расчетов.


Оценка кадастровой стоимости регулируется шестью статьями Закона о местных финансовых органах № 39 от 28 декабря 1988 г., в соответствии с которым предписывается следующее:

а) кадастровая стоимость не должна превышать рыночную;

б) кадастровая стоимость представляет интеграцию стоимости земли и стоимости строения.

При определении стоимости земли необходимо принимать во внимание влияющие на нее урбанистические факторы.

При определении стоимости строения необходимо учитывать не только урбанистические факторы, но и строительные характеристики, исторический и эстетический характер, вид использова­ния или предназначение, качество, дату строительства и др.

Статьи Закона, ориентированные на определение кадастровой стоимости сельской недвижимости, предписывают следующее:

а) кадастровая стоимость не должна превышать рыночную;

б) кадастровая стоимость представляет интеграцию стоимости земельного участка и стоимости строения.

Стоимость земельного участка определяется как результат капитализации сельскохозяйственной продуктивности (реального или ожидаемого дохода, зависящего от степени пригодности зем­ли для обработки, выращиваемых культур и вида использования) на процентную ставку.

Стоимость земельного участка суммируется со стоимостью строений, которые оцениваются согласно критериям, применяемым при оценке городских строений.

Кадастровая оценка городского недвижимого имущества регулируется Техническими нормативами, утвержденными Королевским декретом 1020/1993 от 25 июня, в соответствии с которыми технические нормативы определяются как свод понятий, приемов и показателей, необходимый для оценки недвижимого имущест­ва.

Методологией кадастровой оценки предусматривается применение затратного метода, метода остатка и метода сравнения продаж для оценки земли, а также затратного метода и метода срав­нения продаж для оценки строений, расположенных на земель­ном участке.


Кадастровая стоимость рассчитывается на базе рыночной стоимости или цены продажи, включающей стоимость земли, стои­мость строения (в которую согласно нормативу включается: стоимость материалов, прибыль подрядной организации, заработная плата работников и налоги, которыми облагается строительство).

Основываясь на изложенном, можно сделать вывод, что процесс кадастровой оценки городской недвижимости является процессом, с достаточной степенью гибкости регулируемым нормативами. Делается это не для того, чтобы выразить субъективные критерии оценщика, а для адаптации применяемых нормативов всем возможным случаям. Сложность процесса оценки напрямую-связана с ее способностью адаптации к различным обстоятельствам, аспектам и показателям, возникающим при оценке недвижимости, с поиском наиболее справедливого результата, как абсолютного, так и относительного, и наиболее соответствующего состоянию рынка недвижимости.

При кадастровой оценки городской недвижимости за единицу оценки принимается городская парцелла (земель­ный участок), свободная от застройки или застроенная. В последнем случае здание может принадлежать сообществу собственников, в связи с чем процесс оценки должен обеспечить распределение стоимости единого объекта недвижимости между физическими составляющими парцеллы. Для этого процессом оценки предусматриваются различные приемы получения оценки каждой составляющей имущества в зависимости от вида собственности на парцеллу.

В соответствии с процедурой оценки до начала оценки стоимости парцеллы отдельно утверждаются стоимость земли и стоимость строений применительно к улице или участку улицы, на ко­торой располагается парцелла. Это делается в результате разработки на муниципальном уровне так называемого муниципально­го технического документа для оценки. В нем определяется стоимость земли каждой зоны, улицы или участка улицы муниципальной территории, а также базовая стоимость строений на террито­рии муниципалитета; кроме того, выбираются общие критерии оценки.


До разработки упомянутого технического документа компетентными органами утверждается базовая стоимость земли (максимальная) и базовая стоимость строений. Базовая стоимость зем­ли лежит в основе стоимости земли, присуждаемой каждой зоне, улице или участку улицы с помощью применения соответствующих коэффициентов. Вследствие этого получается стоимость земли, соотносимая со стоимостью земли (остаточной), определенной при изучении рынка недвижимости на основе статистического анализа собранных объектов-аналогов.

По результатам территориального анализа и в зависимости от социально-экономичес­ких характеристик и состояния рынка недвижимости каждому муниципалитету присуждается упомянутая базовая стоимость.

Возможная присуждаемая базовая стоимость должна быть одной из семи типов, содержащихся в общей таблице базовых стоимостей земли и строений, утверждаемой Министерством финансов.

Схематически данный процесс можно представить следующим образом.

Этап I: территориальное техническое собрание по координации недвижимости присуждает каждому муниципалитету базовую стоимость из содержащихся в общей таблице.

Цель — обеспечение согласованности между кадастровой стоимостью различных муниципалитетов. Для этого определяются территории (ценовые зоны) с гомогенными (похожими) характер­ными чертами, которым присуждается одна из семи возможных базовых стоимостей, установленных общей таблицей (земля и строения).

Гомогенные зоны определяются на основе показателей рынка недвижимости, с учетом социально-экономических, территориальных и урбанистических факторов и динамики развития недвижимости, позволяющих обеспечить принадлежность муниципалитета к той или иной группе муниципалитетов со схожими характеристиками. В конечном счете, муниципалитеты классифицируются в зависимости от максимальной цены на землю для жилья, рассчитанную с помощью остаточного метода по рыноч­ным ценам единого объекта недвижимости. В случае отсутствия рыночных данных применяются прогнозные и статистические


После определения базовой стоимости земли для жилья, являющейся максимальной стоимостью, к ней применяют коэффициенты, определенные техническими нормативами, и получают базовую максимальную стоимость для других видов функционального использования земель: промышленного, служебного, коммерче-ского, туризма и т. д. Кроме того, получают также минимальную стоимость земли.

. Этап II: присуждение стоимости земли улицам и их участкам, и определение критериев оценки. Разработка муниципального технического документа для оценки.

Цель данного этапа — определение для каждой улицы или участка улицы муниципалитета стоимости земли, различающейся в зависимости от видов использования (жилая, коммерческая застройка и

т. д.) и критериев оценки (поправочные коэффициенты к стоимости земли и/или строений, критерии для оценки специальных зданий в случае, если стоимость не корректируется из-за старения и т. д.).

В зависимости от результатов исследования и принимая во внимание иные факторы — зонирование, административное деление и социально-экономические характеристики, разрабатывается деление территории муниципалитета на ценовые зоны с близки­ми значениями стоимости, которые в каждой зоне адаптируются к находящимся на ней улицам, согласно их характеристикам (ширина, доступность, престижность). Данные значения стоимости, которые ни в коем случае не должны превышать присуждаемую муниципалитету для каждой формы использования базовую стоимость земли, включаются в стоимостную таблицу земли по улице.

Этап III: оценка единиц недвижимости на основе стоимости улицы, стоимости строений муниципалитета и общих критериев оценки, определенных в техническом документе. Различают оценки таких видов собственности:

а) земельные участки;

б) земельный участок и строение принадлежат одному собственнику;

в) земельный участок и строение принадлежат различным собственникам;

г) единица недвижимости, принадлежащая сообществу собственников.


Данные виды оценки, в свою очередь, имеют различные альтернативы. Наиболее часто встречающимся случаем является сообщество собственников (жилые здания, где каждая из квартир принадлежит иному собственнику).

Этап IV: распределение показателей стоимости застроенных парцелл между собственниками различных помещений единицы недвижимости.

Решение о применении той или иной формы расчета в каждом конкретном случае возложено на служащих кадастровых представительств. Это обстоятельство указывается среди описательных данных единицы недвижимости, содержащихся в банке кадастровых данных.

Для выполнения расчетов используются автоматизированные системы, которыми оснащены кадастровые представительства.

Кадастровая оценка сельской недвижимости. Существует определенный параллелизм между процедурами, изложенными выше для оценки городской недвижимости, и при­меняемыми при оценке сельской недвижимости, хотя процедуры второй не имеют столь сложных этапов и административных про­цессов, присущих первой. По всей видимости, в недалеком буду­щем с развитием норм Закона, касающихся сельской недвижимости, процесс определения ее стоимости будет примерно таким же, как для городской недвижимости.

Кадастровая оценка сельской недвижимости предполагает выполнение трех этапов.

На первом этапе технические органы кадастровых учреждений каждого региона представляют на утверждение коллегиальному органу — территориальному совету по недвижимой собственности — список культур, выращиваемых в регионе, которые классифицируются в зависимости от их доходности, в соответствии с возмож­ной интенсивностью производства каждой культуры в данном регионе.

На втором этапе после утверждения территориальным советом по недвижимой собственности предложений кадастрового учреждения региона для каждого муниципалитета утверждается перечень выращиваемых культур и указывается интенсивность производства, применительно к каждой из них, в соответствии с принятой ранее региональной таблицей.


Третий этап — присуждение кадастровой стоимости каждой сельскохозяйственной парцелле, а также индивидуальная оценка.

Перечень выращиваемых в регионе культур и возможная интенсивность производства каждой из них (первый этап) составляется после изучения агрономических характеристик зоны, имеющихся показателей сельскохозяйственного производства, исследования продуктивности и других факторов. Это позволяет:

я) проводить инвентаризацию выращиваемых культур;

б ) классифицировать их в зависимости от доходности;

в) давать экономическую оценку сельскохозяйственной рентабельности (доходность) каждого класса культур.

На основе этой рентабельности, ее капитализации под опреде-яный процент получим кадастровую стоимость. Подобные исследования проводятся для муниципалитетов с учетом их особенностей. После определения базовой стоимости на муниципальном уров­не полученные показатели используются для расчетов стоимости каждой парцеллы исходя из информации, хранящейся в банке ка­дастровых данных.

Для объектов сельской недвижимости выполнение данного эта­па не представляет сложности, поскольку на парцелле может выращиваться одна или несколько культур. В том случае, когда парцелла занята несколькими культурами, в базе кадастровых данных содержится информация о тех субпарцеллах, из которых складывается парцелла в зависимости от вида выращиваемых культур и занимаемой ими площади. Для получения оценки парцеллы к каждой из субпарцелл будет применяться соответствующая стоимость на гектар согласно выращиваемой культуре и ин­тенсивности производства. Умножая стоимость за 1 га, имеющую­ся в муниципальной таблице, на площадь субпарцеллы, получаем общую ее стоимость. Сумма стоимости всех субпарцелл дает нам общую стоимость сельской парцеллы систем оценки недвижимости и налогообложения которых странах мира.

Кадастровая оценка и ее использование. Установление налогов, связанных с недвижимым имуществом находится в компетенции трех уровней администрации: государственной, автономий и местной. В частности, для местной администрации особенно важен налог на недвижимое имущество, который дает около 50% поступлений в местный бюджет. Особенно важна для всей фискальной системы Испании кадастровая стоимость, так как она является базовой или на нее обязательно должны ссылки при расчете большинства налогов, связанных с недвижимостью. Она также используется в различных процедурах, носящих административный характер, в ходе которых проводится оценка недвижимого имущества. Так, кадастровая стоимость принимается во внимание при проведении процедур принудительной экспроприации и урбанистических оценок. Три принудительной экспроприации кадастровая стоимость используется для определения справедливой цены недвижимого имущества, которая должна наиболее точно соответствовать реальной стоимости объекта недвижимости. И, несмотря на то, что законом допускается применение самых высоких критериев ценки имущества с целью экспроприации для получения согласия пострадавшего собственника в качестве точки отсчета используется кадастровая стоимость, присвоенная объекту недвиижимости.


При урбанистической оценке для определения стоимости недвижимого имущества в целях экспроприации, принудительного деления или обложения, предусмотренного законом, закон такжее ссылается на критерии кадастровой оценки. При этом оценивается имущество, которое должно исчезнуть в процессе реконструкции, а также действие прав, существующих относительно него, и которое должно быть прекращено или же заменено другими правами. Пострадавшие получают компенсацию или им возмещаются убытки, рассчитанные на основании экономической оценки пострадавшего имущества. Стоимость, которую гражданин передает обществу, будучи налогоплательщиком, должна соответствовать той, которую ему должно предоставить общество в случае урбанистических действий или экспроприации собственности.



следующая страница >>