zabika.ru 1

2. Правовые аспекты экономики недвижимости. Определение и состав недвижимости.

2.1. Предпосылки оценки стоимости имущества

В условиях рыночной экономики постоянно существует проблема оценки стоимости недвижимости промышленного предприятия для его владельцев, потенциальных инвесторов, страховых организаций, налоговых органов, и др. субъектов.

Белорусское законодательство приводит множество случаев, при которых оценка стоимости обязательна. С учетом положений Проекта Закона «Об оценке стоимости объектов гражданских прав» выделяют следующие случаи обязательного проведения оценки:


  1. при возникновении спора о стоимости имущества при осуществлении судопроизводства, в том числе:

  • для определения размера возмещения собственнику стоимости изымаемого (изъятого) имущества. Оценивается стоимость изымаемого (изъятого) имущества;

  • для определения начальной продажной цены на публичных торгах при принудительной продаже имущества. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;

  1. при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом, для определения начальной продажной цены на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;

  2. при заключении договора банковского кредита, выдаваемого под залог (ипотеку) имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;

  3. при внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Оценивается стоимость вносимого в уставный фонд неденежного вклада;

  4. при определении размера земельного налога и налога на недвижимость в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь. Оценивается стоимость объекта налогообложения в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
  5. при совершении сделки, предусматривающей возмездное отчуждение (в том числе куплю-продажу, мену, дарение, ренту, внесение неденежного вклада в уставный фонд) имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, или имущества, находящегося в собственности административно-территориальных единиц, кроме имущества, относимого к оборотным активам юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, находящегося в государственной собственности;


  6. при приватизации имущества, находящегося в государственной собственности. Оценивается стоимость соответствующего имущества, находящегося в государственной собственности, в соответствии с законодательством Республики Беларусь;

  7. при совершении сделки, которая может повлечь отчуждение (в том числе залог, доверительное управление с правом отчуждения, аренду с правом выкупа, предварительный договор отчуждения) имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, или имущества, находящегося в собственности административно-территориальных единиц, кроме имущества, относимого к оборотным активам юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, находящегося в государственной собственности;

  8. при возмездном приобретении Республикой Беларусь, административно-территориальной единицей Республики Беларусь, юридическим лицом государственной формы собственности недвижимого имущества, акций, долей в уставных фондах юридических лиц. Оценивается стоимость приобретаемого имущества;

  9. при наступлении страхового случая (причинении вреда имуществу третьего лица) по договору обязательного страхования гражданской ответственности для определения размера страхового возмещения. Оценивается стоимость имущества, которому причинен вред, по состоянию до и после причинения вреда, а также стоимость работ по восстановлению имущества;

  10. в иных случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Таким образом, оценка будет необходима практически при любой сделке.

Кроме того, в экономиках развитых стран оценку объектов собственности проводят для решения задачи эффективного управления имуществом. При этом выделяют две укрупненные цели: для принятия обоснованных управленческих решений, для развития недвижимого имущества в соответствии с принципом наиболее эффективного использования.

2.2. Имущество и недвижимость как экономическая и правовая категория

Новая система рыночных отношений в Республике Беларусь привела к пересмотру смысла и сущности ключевых понятий экономики: собственности, имущества, недвижимости и др. И если понятие собственности является категорией общеэкономической, охватывающей всю систему отношений в отдельно взятой стране, то имущество и недвижимость — это составная часть богатства предприятия, его финансовой устойчивости и эффективного развития.

В настоящее время недвижимость является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица. При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет 30-40% основных фондов производственных предприятий, а в некоторых отраслях и видах деятельности — до 70-80% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например в малом бизнесе, в виртуальных Internet-магазинах и т. п.).

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю. Недвижимостью в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости, в частности, относились постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Во многих странах (Швеция, и др.) такой подход к пониманию недвижимости сохранен законодательно до сих пор.


Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — "земля и все то, что неотрывно с ней связано".

Данный момент весьма удачно отражает сущность понятия недвижимости, что четко сформулировано в Гражданском кодексе Республики Беларусь (ГК РБ).

ГК РБ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнес: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК). Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река — море», космические объекты, предприятие в целом как имущественный комплекс.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под термином земля понимается земельный участок. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.


Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Согласно Международным стандартам оценки недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество (real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Недвижимая вещь может иметь различные обременения.

Сервитут право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Недвижимость укрупненно можно разделить на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Недвижимость может классифицироваться: по характеру использования, по целям владения, по степени специализации, по степени готовности к эксплуатации, по воспроизводимости в натуральной форме и пр.


Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:


  1. будущие периодические потоки денежных средств;

  2. увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

  3. доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости, как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным. Т.е. вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Имущество в юридической литературе раскрывается как понятие, включающее не только вещи и материальные ценности, но и имущественные права и обязанности.

Вещи - материальные объекты внешнего мира. Придание вещам того или иного правового значения зависит и от их общественной функции, которая изменяется со временем и определяется задачами временного периода. Так, если до недавнего времени имело значение деление вещи на средства производства и предметы потребления, так как от этого зависели права граждан на имущество, то теперь оно практически утратило свое значение. Возникло новое деление вещей - на движимые и недвижимые.


В современном экономическом словаре имущество определено как «...материальные ценности, вещи, находящиеся во владении юридических и физических лиц; различают движимое, перемещаемое имущество и недвижимое в виде земли и прикрепленных к ней объектов».

В соответствии с Законом "О предприятиях в Республике Беларусь" в состав имущества предприятия включены основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, стоимость которых отражается в самостоятельном балансе предприятия.

В стандартах оценки Российского общества оценщиков, имущество определяется как: обладающие полезностью объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В соответствии с Международными стандартами бухгалтерского учета имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (активным) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

В терминологии бухгалтерского учета, активы, рассматриваемые в Международных стандартах оценки, делятся на материальные, нематериальные и инвестиционные.

Под собственностью понимаются специфические отношения между людьми, которые выражают конкретную форму присвоения материальных и иных благ. Собственность характеризует принадлежность объекта человеку, группе или сообществу людей, т.е. субъекту. Субъект собственности, т.е. собственник имеет возможность и право обладания объектом собственности. Характер действующих форм собственности определяет также способы распределения, обмена, потребления и положение в обществе отдельных его слоев и групп.

В соответствии с ГК РБ признаются частная и государственная формы собственности, а также вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Все виды собственности могут быть поделены на три принципиально различные группы: материальные продукты человеческой деятельности; природные объекты; нематериальные продукты деятельности человека.